De eigen inbreng en Loan To Value (= verhouding waarde van het kredietbedrag versus waarde van de woning) zijn belangrijk elementen voor de toekenning van het krediet, maar zeker niet hét struikelblok om meer krediet te kunnen verlenen. Hoewel dit wel vaak wordt gedacht, is het niet zo dat kredietgevers maar tot 80% LTV kunnen lenen. Het is wel zo dat de Nationale Bank van België LTV-normen heeft vastgelegd om een eventuele overwaardering van de woningmarkt te kunnen opvangen. Die bepalen dat een kredietgever voor zij die voor het eerst een woning bouwen of aankopen voor eigen gebruik tot 90% LTV mogen gaan. Maar in tot wel 35% van de gevallen mag die LTV 100% bedragen (en zelfs meer dan 100% in 5% van de gevallen).

Het belangrijkste struikelblok om meer kredieten te kunnen geven is echter de terugbetalingscapaciteit. Als de terugbetalingscapaciteit onvoldoende is om een hoger kredietbedrag te verantwoorden, kan er geen krediet worden verstrekt met een hogere LTV. Dit is om te vermijden dat de kredietnemer in een te grote schuldenberg zou kunnen terechtkomen, en is belangrijk bij gezonde kredietverlening.

Bovendien is het zo dat de terechte opgelegde renovatiemaatregelen om de internationale normen tegen 2050 te halen, het te financieren bedrag bij aankoop van een woning vaak doen stijgen. De sector biedt hiervoor enkele oplossingen aan. Kredietgevers proberen deze stijging gedeeltelijk op te vangen door kredieten toe te staan met een looptijd boven de 20 jaar en goedkopere leningen aan te bieden voor energetische renovaties. Daarenboven behoren “groene” consumentenkredieten voor zonnepanelen of een warmtepomp ook tot de mogelijkheden en past de woningmarkt zich aan door de daling van de prijzen voor woningen met een slecht EPC.

Een mogelijk interessante maatregel is de aanwending van het mobiliteitsbudget uit het loonpakket voor de afbetaling van het hypothecair krediet of de huur, i.p.v. voor een wagen. Aangezien dit budget samen met de verloning wordt toegekend, kan dit een positieve impact hebben op de terugbetalingscapaciteit. Eventueel kan de recente beslissing van de Vlaamse regering ter invoering van een overheidswaarborg op het gedeelte van hypothecaire kredieten boven de quotiteit van 90% ook helpen. Eens alle details gekend zijn zullen we dit voorstel binnen de sector verder onderzoeken om in overleg met de overheid de administratieve lasten van deze waarborg zo veel mogelijk te beperken.

Daarenboven zijn er nog andere te onderzoeken pistes om van de transitie naar een duurzamere woningmarkt een “just transition” te maken, waaraan iedereen van de samenleving kan deelnemen. Het is immers zo dat niet iedereen over de nodige middelen beschikt om energetische renovaties te kunnen uitvoeren of daarvoor een lening te kunnen aangaan. Daarom is er nood aan de geschikte instrumenten om deze beperkingen zo veel mogelijk te overstijgen. Dit zou mogelijk gemaakt kunnen worden via aangepaste overheidswaarborgen voor hypothecaire kredieten, die burgers die over beperkte eigen inbreng beschikken de kans geven een lening aan te gaan, en tegelijkertijd de kredietverleners meer zekerheid bieden.

Het EPC-attest neemt een steeds belangrijkere plaats in bij de aankoop en renovatie van een woning. We zetten ons dan ook samen met de overheden verder in om de kwaliteit van deze attesten te garanderen: EPC-attesten moeten transparanter worden en kredietgevers moeten op een geautomatiseerde wijze toegang krijgen tot de EPC-databanken. Het is duidelijk dat de EPC-score een zeer belangrijke parameter is om energetische prestaties te meten en het belang van de EPC-attesten neemt alsmaar toe. Kredietgevers baseren zich namelijk in toenemende mate op het EPC om kredieten te beoordelen en om de klanten te informeren over de eventuele verplichtingen gekoppeld aan een bepaald EPC-label.

De sector is daarom vragende partij om aan die attestering de nodige kwaliteitseisen te verbinden. Door een digitale toegang tot de EPC-databanken kunnen authentieke data van de EPC-attesten opgevraagd worden zonder risico op fouten of vervalsingen en kunnen deze worden gekoppeld aan kredietovereenkomsten. Daarbij is een toelating om de opgevraagde informatie gedurende de looptijd van het krediet in de interne bestanden te bewaren nodig.