Malgré le Covid, le crédit hypothécaire résiste

Si l'on exclut les refinancements, le nombre de demandes de crédit en 2020 a certes diminué d'environ 11 % par rapport à 2019, mais il a augmenté de plus de 3 % par rapport à 2018. En montant, il y a eu une diminution d'à peine 0,6 % par rapport à 2019, et même une augmentation de 16 % par rapport à 2018.

En 2020, toujours en excluant les refinancements, ce sont finalement près de 234.000 contrats de crédit hypothécaire qui ont été conclus pour un montant total de près de 33,5 milliards d'euros. C'est beaucoup moins qu'en 2019, mais cette année était aussi une année exceptionnelle du fait de la suppression imminente du woonbonus (bonus logement) en Flandre à la fin de 2019. La comparaison avec cette année en particulier est donc difficile. 2020 se situe à peu près au même niveau que 2018, qui était également une année record à l'époque.

L’octroi de crédit a surtout rattrapé son retard au cours du dernier trimestre de 2020. Plus de 74.000 crédits ont été accordés (hors refinancements) pour un montant total de 11,3 milliards d'euros.

La suppression du bonus logement (woonbonus) en Flandre à la fin de l'année 2019 et le fait que, par conséquent, de très nombreux emprunteurs ont avancé leurs projets de financement (achat, construction et rénovation) en fin de cette année afin d’encore pouvoir bénéficier avec certitude du régime favorable du woonbonus encore en vigueur à cette époque en Flandre se sont traduits par un octroi de crédit exceptionnellement élevé en 2019 et ont en conséquence abouti à un net tassement de cet octroi de crédit au premier trimestre de 2020.  

Du fait de la crise du coronavirus et des mesures gouvernementales allant de pair, telles que l'interdiction des déplacements non essentiels, la fermeture de secteurs non essentiels, etc., l’octroi de crédits hypothécaires a également été fortement réduit au cours du deuxième trimestre. Au troisième trimestre, le marché de l’immobilier et la demande de crédits hypothécaires se sont rétablis, et cette demande accrue s’est pleinement traduite dans les chiffres relatifs aux crédits octroyés au cours du dernier trimestre de 2020.

Tout au long de l’année 2020, et donc également au cours du dernier trimestre, les emprunteurs ont pu profiter des taux très bas des crédits hypothécaires. Sur la base des chiffres publiés par la Banque Nationale de Belgique, ces taux oscillaient en novembre entre 1,38% (pour les crédits à taux variable avec une période initiale de fixité du taux de plus de 5 ans et jusqu’à 10 ans) et 1,98% (pour les crédits avec une période initiale de fixité du taux de plus d’1 an et de moins de 5 ans).

Le nombre de demandes de crédit, hors celles relatives aux refinancements externes, a connu au quatrième trimestre 2020 une diminution de presque 15% par rapport au même trimestre de l’année précédente. Le montant sous-jacent des demandes de crédit n’a toutefois connu une diminution que d’à peine 0,8%.

Comparativement au quatrième trimestre exceptionnel de 2019, l’octroi de crédits hypothécaires au quatrième trimestre 2020 a évidemment fortement diminué, à savoir -23,5% en nombre et -31% en montant.

Mais par rapport au quatrième trimestre de l’année plus « normale » 2018, on note une augmentation du nombre de crédits octroyés de presque 11% et même de 22,5% du montant total octroyé, toutes destinations confondues.

Au quatrième 2020, un peu plus de 74.000 nouveaux crédits ont été octroyés pour un montant total de quelque 11,3 milliards EUR – hors refinancements externes.

Par rapport à 2019, il s’agit bien sûr d’une diminution. Elle se chiffre à -28% pour les crédits pour l’achat d’un logement, -38% pour les crédits de rénovation et même -47% pour les crédits de construction.

Toutefois, comparativement au quatrième trimestre de 2018, il s’agit d’une augmentation au niveau de toutes les destinations : le nombre de crédits contractés pour l’achat d’un logement (+2.412) a augmenté de plus de 6% au quatrième trimestre de 2020 par rapport au même trimestre de 2018. Le nombre de crédits pour l’achat avec transformation (+1.337) a même connu une augmentation de 48,6%, tout comme le nombre de crédits pour la rénovation d’un logement (+3.069, soit +24,5%) et le nombre de crédits de construction (+266, soit +3%). Le nombre de crédits pour d’autres destinations (+241) a quant à lui augmenté de presque 5% par rapport au quatrième trimestre de 2018.

Par ailleurs, au cours du quatrième trimestre de 2020, le nombre de refinancements externes est resté à un niveau élevé. Plus précisément 11.800 refinancements externes ont été octroyés pour un montant total d’un peu plus de 1,5 milliard EUR.

Le montant moyen d’un crédit de construction a continué à augmenter au quatrième trimestre 2020 pour atteindre presque 198.000 EUR. Ceci représente une augmentation de presque 30.000 EUR depuis début 2018.

Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement + rénovation a connu au quatrième trimestre 2020 une diminution, pour atteindre le niveau des années précédentes, à savoir 195.000 EUR.

Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement a également continué à augmenter au cours du quatrième trimestre 2020 jusqu’à atteindre un peu plus de 181.000 EUR. Ici aussi, il s’agit d’une augmentation de 24.000 EUR par rapport à début 2018.

Également au cours du quatrième trimestre 2020, plus de 9 emprunteurs sur 10 (92%) ont à nouveau opté pour un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable assorti d’une période initiale de fixité des taux de minimum 10 ans. Un peu plus de 7% des emprunteurs ont privilégié un taux d’intérêt variable assorti d’une période initiale de fixité des taux entre 3 et 10 ans. Le nombre d’emprunteurs ayant choisi un taux variable annuellement a atteint à peine 0,6%.

Compte tenu des taux d’intérêt toujours très faibles (voir graphique ci-après), les consommateurs belges continuent donc de privilégier très largement la sécurité. Le nombre de personnes qui optent encore pour un taux d’intérêt variable reste faible, surtout en ce qui concerne le taux d’intérêt variable annuellement. Mais la législation protège aussi particulièrement le consommateur qui opte pour un taux d’intérêt variable. C’est ainsi que ce taux ne peut, après adaptation en fonction de l’évolution des indices de référence applicables, jamais excéder le double du taux d’intérêt initial.

Le secteur du crédit est et demeure conscient qu’une grande prudence doit présider à l’octroi de crédit hypothécaire et qu’un octroi de crédit responsable doit demeurer le principe de base absolu. A cet égard, le secteur est donc en phase avec les autorités de contrôle : les prêteurs doivent faire preuve de toute la prudence qui s’impose afin, d’une part, d'éviter au maximum que les emprunteurs individuels ne contractent des prêts excessifs et, d’autre part, de préserver la stabilité financière.